얼마 전에 아는 동생이 등기부등본이 깨끗하다고 안심하고 전세 계약했는데, 알고 보니 신탁 집이라 나중에 보증금 떼일 뻔했거든요. 등기부등본 확인은 전세 계약의 기본 중의 기본이잖아요. 그런데 등기부에 ‘신탁’이라고 쓰여 있으면 뭔가 복잡해 보이고, 많은 분들이 그냥 지나치는 경우가 많더라구요. 신탁으로 묶인 집인데도 내 소중한 전세 보증금을 안전하게 지키면서 계약할 수 있는 방법이 과연 있을까요?
등기부에 ‘신탁’이라고 적혀있으면 뭘까요?
등기부등본을 보면 소유권란에 ‘신탁’이라고 표시된 경우가 있어요. 이건 진짜 집주인(위탁자)이 자신의 소유권을 신탁회사(수탁자)에 맡겼다는 뜻이거든요. 주로 부동산을 담보로 대출을 받거나, 개발 사업을 할 때 이렇게 신탁 등기를 하는 경우가 많아요. 여기서 중요한 건, 법적으로 집의 소유권은 이제 신탁회사에 있다는 거예요. 그러니까 원래 집주인이라고 생각했던 사람과 전세 계약을 하게 되면 나중에 복잡한 문제가 생길 수 있다는 거죠.
신탁 집, 그냥 계약하면 안 되는 이유가 뭐예요?
신탁된 집인데 원래 집주인과 계약했다가 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 심심찮게 들려오거든요. 법적인 소유권이 신탁회사에 있기 때문에, 만약 신탁된 부동산이 경매로 넘어가거나 하면 신탁회사가 먼저 돈을 가져가고, 세입자는 보호받지 못할 수 있어요. 보증금을 안전하게 지키려면 반드시 꼼꼼하게 확인해야 하는 부분들이 있어요.
- ✓ 등기부등본에서 신탁 등기 여부를 확인했는지 보세요.
- ✓ 신탁원부를 꼭 발급받아서 신탁 계약의 자세한 내용을 확인했어요? (가장 중요해요!)
- ✓ 임대차 계약은 원칙적으로 수탁자인 신탁회사와 직접 체결해야 해요.
- ✓ 만약 원래 집주인(위탁자)과 계약한다면, 신탁회사의 ‘임대차 동의서’를 반드시 받았는지 확인하세요. 이때 동의서에 보증금 액수, 임대차 기간 등이 명시되어 있어야 하거든요.
- ✓ 전세 보증금은 반드시 신탁회사 명의의 계좌로 입금하고 영수증을 꼭 받아두세요.
- ✓ 전세보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하고, 가능하면 꼭 가입하는 게 좋아요.
보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 해야 할까요?
신탁 부동산이라고 무조건 전세 계약이 안 되는 건 아니지만, 위에 말씀드린 대로 몇 가지 절차를 꼭 지켜야 안전하게 보증금을 지킬 수 있거든요. 특히 신탁원부 확인과 신탁회사의 동의서, 그리고 보증금 입금 계좌는 아무리 강조해도 지나치지 않아요. 확정일자는 물론이고, 전입신고도 필수로 마쳐서 대항력을 갖춰야 하구요. 만약 중간에 집주인이 바뀌거나 신탁 관계에 변동이 생길 수도 있으니, 주기적으로 등기부등본을 확인하는 습관을 들이는 것도 좋답니다.
신탁 부동산 전세 계약, 복잡하고 어려워 보이지만 기본적인 원칙만 잘 알고 지킨다면 소중한 내 보증금을 충분히 지킬 수 있거든요. 이런 중요한 부동산 상식을 쉽고 재밌게 접하고 싶다면 루트픽 부동산 퀴즈를 풀어보면서 지식을 쌓아보는 것도 좋은 방법일 거예요. 부동산 계약, 꼼꼼하게 확인해서 후회 없는 선택하시길 바랄게요!
출처: 대법원 인터넷등기소
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