얼마 전에 제 지인이 전세 계약하면서 아무 생각 없이 기본 계약서에 도장 찍었다가, 나중에 집주인 바뀌면서 보증금 반환 문제로 엄청 마음 졸였거든요. 다행히 잘 해결되긴 했지만, 그때 특약 하나만 잘 썼어도 이런 걱정은 안 했을 거라며 후회하더라구요. 이런 일은 누구에게나 일어날 수 있는 거라서, 여러분은 미리 대비해야 하잖아요?
전세보증금, 이렇게 지킬 수 있나요?
전세 계약은 워낙 큰 돈이 오가는 일이다 보니까, 사소한 실수가 나중에 큰 문제를 만들 수 있어요. 특히 기본 계약서에 없는 내용들은 ‘특약’으로 반드시 추가해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있거든요. 일반적인 계약서만 믿었다가는 나중에 발만 동동 구를 수도 있어요. 그럼 어떤 특약들을 꼭 챙겨야 하는지 한번 살펴볼까요?
- ✓ 등기부 변동 금지 특약: “임대인은 계약 기간 중 전세 보증금에 대한 담보권 설정 등 임차인의 전세금 확보에 지장을 주는 어떠한 행위도 하지 않으며, 이를 위반 시 임차인은 계약을 해지하고 즉시 보증금 반환을 청구할 수 있다.”
- ✓ 보증금 반환 확약 특약: “임대인은 임대차 계약 만료와 동시에 임대보증금을 즉시 반환하며, 보증금 반환이 지연될 경우 지연 이자를 지급한다.”
- ✓ 집주인 변경 대비 특약: “임대인은 임차주택을 매매할 경우 새로운 소유자는 현 임대차 계약을 승계하고, 임차인의 동의 없이 퇴거를 요청할 수 없다.”
- ✓ 주요 시설물 수리 의무 특약: “임차 주택의 주요 시설물(보일러, 수도, 전기 등) 고장은 임대인의 부담으로 수리하며, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다.”
특약, 어떻게 적어야 효력이 있나요?
특약을 아무리 잘 골랐어도, 어떻게 적느냐에 따라 효력이 달라질 수 있어요. 특약은 애매하게 작성하면 나중에 해석을 두고 분쟁이 생기기 딱 좋거든요. 그래서 명확하고 구체적으로 쓰는 게 정말 중요해요. 예를 들어 ‘수리 의무는 임대인이 진다’ 보다는 ‘보일러, 수도 등 주요 시설 고장은 임대인이 책임지고 수리한다’ 식으로 자세히 적어야 한답니다. 그리고 임대인의 자필 서명이나 도장은 필수로 받아야 효력이 확실해진다는 점, 잊지 마세요!
이런 특약은 조심해야 해요!
좋은 특약만 있는 건 아니더라구요. 간혹 임차인에게 일방적으로 불리한 특약을 요구하는 집주인도 있거든요. 예를 들면, ‘모든 수리 의무는 임차인이 부담한다’ 같은 조항이 대표적이죠. 이건 대법원 판례상 임차인에게 불리해서 무효가 될 가능성이 크지만, 그래도 애초에 이런 불합리한 특약은 받아들이지 않는 게 좋아요. 또 ‘계약 기간 중 임차인은 언제든 퇴거할 수 있으나 중개 수수료는 임차인이 부담한다’ 같은 문구도 조심해야 해요. 얼핏 보면 좋은 것 같지만, 법률적으로는 중개 수수료 부담 주체가 명확하지 않아서 다툼의 소지가 있거든요.
이렇게 꼼꼼하게 특약을 챙겨야 나중에 후회할 일이 없겠죠? 부동산 계약, 아는 만큼 보이고 지킬 수 있더라구요. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 저희 루트픽에서 제공하는 다양한 부동산 정보나 퀴즈를 통해서 똑똑하게 부동산 지식을 쌓아보는 건 어때요? 모든 계약의 시작은 정확한 정보 확인이거든요.
공식 출처: 국가법령정보센터
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