얼마 전에 아는 동생이 전세 계약을 하고 잔금을 치르기 직전에 등기부를 다시 확인해봤거든요. 그런데 갑자기 근저당이 크게 잡혀 있는 거예요! 부랴부랴 알아보니 집주인이 잔금 당일에 몰래 대출받으려 했던 건데, 다행히 계약서에 ‘잔금일 당일에는 어떠한 권리 변동도 없을 것’이라는 특약을 넣어둔 덕분에 계약을 취소하고 보증금을 무사히 돌려받을 수 있었대요. 정말 천만다행이었죠!
전세사기, 왜 특약으로 막아야 하나요?
솔직히 요즘 전세사기 수법이 너무 다양하고 교묘해서 일반적인 계약서만으로는 안심하기 어렵잖아요. 집주인이 고의적으로 보증금을 떼먹으려는 경우도 있고, 깡통전세나 신탁 사기처럼 법을 악용하는 사례도 많고요. 이럴 때 특약은 법적인 안전장치 역할을 톡톡히 해주거든요. 임대인과 임차인 간의 특별한 약속이기 때문에 나중에 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지키는 아주 강력한 근거가 되는 거죠.
핵심 특약, 어떤 내용을 넣어야 안전한가요?
전세사기 위험을 줄이려면 아래 다섯 가지 핵심 특약은 꼭 확인하고 계약서에 명시하는 게 좋더라구요. 임대인과 합의해서 반드시 넣어달라고 요청해 보세요.
- ✓ 1단계: 잔금일 등기 변동 방지 특약: 잔금 지급일 다음날까지 해당 주택의 등기부등본에 어떠한 권리 변동(근저당권, 전세권 등 설정 및 소유권 변경 등)도 없을 것을 명시하고, 위반 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환을 요구할 수 있도록 해요.
- ✓ 2단계: 선순위 채권 확인 및 말소 특약: 계약 체결일 현재 선순위 근저당권 등 채무가 있다면, 잔금 지급일 전까지 모두 말소하고 잔금일에 그 사실을 확인하기로 명시해야 해요. 만약 말소되지 않으면 계약을 해지할 수 있도록 하고요.
- ✓ 3단계: 전세 보증금 반환 보험 가입 협조 특약: 임차인이 주택도시보증공사 등 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 데 임대인이 적극 협조하며, 관련 서류 제공 및 필요한 절차에 응할 것을 명시하는 게 좋더라구요.
- ✓ 4단계: 임차권등기명령 협조 특약: 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 데 임대인이 적극 협조하며, 임차권등기명령에 대한 이의를 제기하지 않을 것을 명시해 두세요.
- ✓ 5단계: 세금 체납 확인 특약: 계약 체결 전 및 잔금 지급 시, 임대인의 세금(국세, 지방세) 체납 여부를 확인하고 완납증명서를 제공할 것을 요청하며, 미이행 시 계약을 해지할 수 있도록 하는 거예요.
특약, 제대로 작성하고 지켜졌는지 확인하는 팁이 있나요?
특약은 단순히 넣는다고 끝이 아니에요. 내용을 명확하고 구체적으로 작성하는 게 정말 중요하거든요. ‘~시에는 계약을 해지하고 보증금을 반환한다’처럼 애매모호함 없이 확실하게 써야 나중에 분쟁을 막을 수 있어요. 그리고 잔금일 직전에 반드시 등기부등본을 다시 한 번 떼어봐서 변동사항이 없는지 확인하는 습관을 들이는 게 좋겠더라구요. 집주인의 신분증과 등기부상 인적사항 일치 여부, 그리고 세금 완납 증명서도 꼭 요청해서 확인하는 거 잊지 마시고요! 모든 특약 내용에는 임대인과 임차인 모두의 서명이나 날인이 필수라는 것도 기억해야 합니다.
전세사기 걱정 없이 내 보증금을 지키려면 이렇게 꼼꼼하게 특약을 준비하는 게 필수예요. 루트픽에서는 이런 중요한 부동산 거래 정보를 알기 쉽게 전달해 드리려고 노력하고 있거든요. 다음에도 더 유익한 부동산 정보로 찾아올게요!
공식 출처: 국토교통부
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