신탁 부동산 전세, 보증금 지키는 법

얼마 전에 아는 동생이 전세집 구하다가 등기부등본에 신탁등기가 돼 있는 걸 보고 깜짝 놀랐다고 하더라구요. 신탁 집은 자칫 잘못하면 내 소중한 보증금을 못 돌려받을 수도 있는 위험한 계약이 될 수 있거든요. 이런 상황, 많이 당황스럽죠?

신탁 집은 일반 전세랑 뭐가 다르죠?

일반 전세는 집주인과 직접 계약하지만, 신탁된 집은 법적인 소유권이 집주인이 아닌 신탁 회사에 있어요. 집주인은 소유권을 신탁 회사에 맡겨둔 상태거든요. 그래서 집주인(위탁자)이 신탁 회사(수탁자) 동의 없이 전세 계약을 맺으면, 나중에 문제 생겼을 때 신탁 회사가 ‘우리는 몰라요’ 할 수 있어요. 이러면 세입자는 보증금을 돌려받기 정말 어려워져요.

신탁 집에서 전세 계약, 괜찮을까요?

결론부터 말씀드리면 아주 신중해야 해요. 신탁 회사의 동의를 얻는다면 안전하게 계약할 수도 있거든요. 하지만 복잡하고 챙겨야 할 게 많으니 전문가와 상의하는 게 가장 좋더라구요. 혹시 신탁 부동산 전세 계약을 고민 중이라면 꼭 이렇게 확인해 보세요.

• ✓ 1단계: 등기부등본 ‘을구’에서 신탁등기 유무 확인 후, 신탁원부 발급받아 내용 자세히 살펴보기
• ✓ 2단계: 신탁 회사에 직접 전화해서 전세 계약 가능 여부와 신탁 회사 동의서 발급 조건 문의하기
• ✓ 3단계: 계약서 작성 시 신탁 회사의 ‘임대차 동의서’를 필수로 받고, 계약 당사자도 신탁 회사인지 확인하기
• ✓ 4단계: 특약에 ‘전세 보증금 반환은 신탁 회사의 책임’이라 명시하고, 문제 발생 시 처리 절차 구체적으로 적기

이 단계들을 모두 거쳐야 그나마 안전하다고 볼 수 있어요.

혹시 문제 생기면 보증금은 어떻게 되나요?

만약 신탁 회사의 동의 없이 집주인(위탁자)과만 계약했다면, 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 커요. 신탁 회사는 법적 소유자로서 임대인의 채무에 책임질 의무가 없거든요. 대항력이나 우선변제권도 주장하기 어려울 수 있구요. 신탁 원부에는 선순위 채권(대출 등)이 명시되어 있는데, 집이 경매에 넘어가면 이 채권자들이 먼저 돈을 받아가요. 그래서 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있다는 점도 꼭 알아둬야 해요.

신탁 부동산 전세는 복잡하고 위험한 요소가 많아서 꼼꼼한 확인이 필수인데요. 앞서 말씀드린 체크리스트를 꼭 활용해서 내 소중한 보증금을 지키셨으면 좋겠어요. 더 자세하고 유익한 부동산 정보는 루트픽 블로그에서 찾아볼 수 있답니다.

출처: 부동산등기법