신탁 부동산 전세, 보증금 지키는 법

얼마 전에 아는 동생이 등기부 등본 깨끗하다고 안심하고 전세 계약했는데, 알고 보니 신탁 등기된 집이라 보증금 묶일 뻔했거든요. 이런 일 겪으면 정말 아찔하고 막막하잖아요. 내 피 같은 전세금을 지키려면 뭘 알아야 할지, 지금부터 차근차근 알려드릴게요.

신탁 부동산, 왜 전세 계약할 때 조심해야 할까요?

신탁 부동산이라는 건요, 쉽게 말해 집주인(위탁자)이 자기 명의의 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에 맡기는 거예요. 주로 대출을 받기 위해 이렇게 하는 경우가 많더라구요. 그런데 문제는, 소유권이 신탁회사로 넘어가 있기 때문에 법적으로 집주인은 신탁회사가 되는 거거든요. 우리가 전세 계약할 때 보통 등기부 등본만 보잖아요? 거기에 신탁 등기가 되어 있으면 ‘소유자’란에 신탁회사 이름이 딱! 박혀있어요. 만약 이걸 모르고 원래 집주인하고만 계약하면 나중에 보증금 못 돌려받을 수도 있어요. 심지어 전세금 반환 문제가 생겨도 신탁회사에 대항할 수 없게 되는 경우가 많아서 정말 위험한 상황에 빠질 수 있답니다.

내가 보려는 집이 신탁 집인지 어떻게 알 수 있을까요?

어렵게 생각할 거 없어요! 몇 가지만 확인하면 금방 알 수 있거든요.

• ✓ 1단계: 등기부 등본 확인하기
  • 가장 기본 중의 기본이에요! 계약하기 전에 반드시 등기부 등본을 떼서 ‘갑구’를 보세요. 소유권에 관한 사항이 적혀있는데, 여기에 신탁회사의 이름이 소유자로 되어 있고 ‘신탁’이라는 글자가 적혀있으면 신탁 부동산이에요. 꼭 확인해야 해요.
• ✓ 2단계: 신탁원부 확인하기
  • 등기부 등본에 신탁이라고 쓰여 있다면, 바로 신탁원부를 발급받아봐야 해요. 신탁원부에는 신탁의 목적, 신탁 기간, 수익자 같은 아주 중요한 내용들이 자세히 적혀있거든요. 이 원부를 통해서 임대차 계약을 할 수 있는지, 하려면 어떤 조건이 필요한지 등을 알 수 있어요. 신탁원부는 등기소에서 발급받을 수 있더라구요.
• ✓ 3단계: 신탁회사에 직접 문의하기
  • 가장 확실한 방법 중 하나예요. 등기부 등본이나 신탁원부에 나온 신탁회사에 직접 전화해서 이 집에 대한 임대차 계약이 가능한지, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 정확하게 물어보는 게 좋아요. 그래야 나중에 오해나 문제가 생길 일이 없거든요.

신탁 집이라도 전세 계약, 안전하게 할 수 있을까요?

네, 무조건 안 되는 건 아니에요! 다만 절차가 좀 더 까다롭고 신경 쓸 게 많다는 걸 알아둬야 해요. 몇 가지 안전장치를 꼭 마련해야 하거든요.

• 신탁회사 동의 구하기: 가장 중요한 부분이에요. 임대차 계약은 신탁회사와 직접 하거나, 적어도 신탁회사에서 정식으로 동의를 받고 임대 위임을 받은 집주인과 계약해야 해요. 이때, 신탁회사의 동의서나 위임장은 꼭 원본으로 받아두고 내용을 꼼꼼히 확인해야 해요.
• 보증금 수령 계좌 확인: 전세 보증금은 반드시 신탁회사 명의의 계좌로 직접 입금하거나, 신탁회사가 지정한 안전한 계좌로 입금해야 해요. 집주인 개인 계좌로 보내면 나중에 문제가 생겼을 때 보증금을 돌려받기 정말 어려워질 수 있거든요.
• 말소 동의서 받기: 전세 보증금으로 신탁 등기를 말소하는 조건으로 계약하는 경우도 있어요. 이때는 신탁회사로부터 신탁 등기 말소에 대한 동의서를 받아두는 게 좋아요. 잔금일에 신탁 등기 말소까지 완료되는지 꼼꼼하게 확인해야 안심할 수 있답니다.

내 전세금을 지키는 건 정말 중요한 일이잖아요. 신탁 부동산이라고 무조건 피하기보다는, 복잡하더라도 하나하나 꼼꼼하게 확인하고 안전하게 계약하는 방법을 찾는 게 중요해요. 이런 중요한 정보들을 놓치지 않도록 루트픽에서도 계속해서 유용한 부동산 정보들을 소개해 드릴게요. 나중에 루트픽 ‘부동산 퀴즈’에서도 이런 내용들을 다루면 좋겠네요! 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 확인해보세요.

공식 출처: 국토교통부