얼마 전에 전세 계약하려던 지인이 등기부등본을 봤는데, 선순위 근저당이 꽤 잡혀있어서 깜짝 놀랐더라구요. ‘이 정도면 괜찮을까요?’ 하고 물어보는데, 아찔하더라구요. 요즘 전세 사기 걱정 많으시죠? 내 소중한 전세 보증금, 어떻게 지킬 수 있을지 함께 알아봐요!
전세집 등기부에서 ‘근저당’ 보면 왜 조심해야 하나요?
근저당은 쉽게 말해 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록이에요. 등기부등본 을구에 ‘채권최고액’으로 표시되는데, 보통 빌린 돈보다 120~130% 높게 설정돼요. 만약 집주인이 빚을 못 갚으면, 은행이 집을 경매에 넘겨 이 채권최고액만큼 먼저 돈을 가져가거든요. 우리 전세 계약보다 먼저 설정된 근저당을 선순위 근저당이라고 하는데, 이게 있으면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 아주 커져요.
선순위 근저당, 얼마까지 잡혀있어야 안전한가요?
선순위 근저당이 있다고 무조건 피할 필요는 없지만, 그 금액이 중요해요. 전세 보증금을 안전하게 지키기 위한 마지노선을 꼭 체크해야 한답니다.
- ✓ 1단계: 채권최고액 확인하기
등기부등본에서 을구의 ‘채권최고액’이 얼마인지 정확히 파악해야 해요. 이 금액이 실제 대출금의 최대치라고 생각하면 편해요. - ✓ 2단계: 매매가 대비 총액 비율 확인하기
해당 집의 실거래 매매가를 알아보고, 채권최고액과 내 전세 보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인하세요. 이 비율이 높을수록 위험해요. 예를 들어, 3억짜리 집에 채권최고액 1억원이 있다면, 내 전세 보증금은 1억 1천만원 이하여야 비교적 안전하다고 볼 수 있어요. - ✓ 3단계: 집주인 금융 상태 확인하기
가능하다면 집주인의 국세·지방세 완납 증명서와 신용 상태를 확인해서 추가적인 위험 요소는 없는지 살펴보는 게 좋더라구요.
만약 이 기준을 넘어서거나 집주인의 신용이 불안하면, 신중하게 다시 생각해봐야 해요.
그래도 불안하다면, 전세 보증금 안전장치 꼭 마련하세요!
선순위 근저당이 없는 집이 가장 좋지만, 현실적으로 찾기 어렵다면 안전장치를 활용해야 해요. 가장 확실한 방법은 전세 보증금 반환 보증보험에 가입하는 거예요. 주택도시보증공사(주택도시보증공사) 같은 공신력 있는 기관의 보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 지급해주거든요. 그리고 계약할 때 근저당 말소 특약을 넣는 것도 좋아요. 잔금일에 근저당을 완전히 없애는 조건을 넣고, 잔금 치르기 전 반드시 등기부등본을 다시 확인해서 말소 여부를 확인해야 하구요. 이것도 어렵다면 월세나 보증금이 낮은 반전세를 고려해보는 것도 방법이 될 수 있어요.
전세 사기 피해는 정말 생각만 해도 아찔하잖아요. 루트픽에서 알려드린 정보들을 잘 활용하셔서 소중한 전세 보증금을 꼭 안전하게 지키시길 바랄게요. 더 자세한 부동산 정보는 국토교통부 홈페이지에서 확인해 보세요.
출처: 국토교통부
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