내 보증금 지키는 전세 특약 5가지, 이것만 기억해요!

얼마 전에 아는 동생이 전세 계약하면서 등기부 깨끗하다고 안심하고 계약했대요. 그런데 이사 가려고 짐 빼는 날, 집주인이 갑자기 보증금 돌려주기 어렵다고 해서 보증금이 묶일 뻔했거든요. 이렇게 겉으로는 멀쩡해 보이는 계약도 꼼꼼하게 살피지 않으면 큰 코 다칠 수 있잖아요?

소중한 내 보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬 수 있을지 걱정하는 분들이 많을 것 같아요. 오늘 제가 그 방법을 속 시원하게 알려드릴게요.

전세 계약 전, 꼭 확인해야 할 기본은 뭔가요?

특약을 논하기 전에, 기본 중의 기본을 꼭 확인해야 해요. 이 과정에서 이상 징후를 발견하면 계약 자체를 다시 고민해야 하거든요. 계약서에 도장 찍기 전에 아래 사항들은 꼭 체크해봐야 해요.

• ✓ 1단계: 등기부등본 확인하기: 계약하려는 집의 등기부등본을 떼서 갑구에 압류나 가압류가 있는지, 을구에 근저당이나 전세권 같은 권리가 얼마나 설정되어 있는지 확인해야 해요. 복잡하거나 금액이 너무 많으면 다시 생각해보는 게 좋아요.
• ✓ 2단계: 집주인 신분 확인하기: 계약서상의 집주인과 등기부등본에 나와있는 소유주가 동일한지, 신분증으로 꼭 확인해야 해요. 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서도 꼼꼼히 봐야 하고요.
• ✓ 3단계: 선순위 보증금 확인하기: 계약하려는 집이 다가구 주택이라면, 나보다 먼저 들어와 있는 다른 세입자들의 보증금 총액이 얼마나 되는지 확인해야 해요. 그래야 내가 나중에 보증금을 돌려받을 때 문제가 생기지 않거든요.

내 보증금 안전하게 지키는 특약, 어떤 것들이 있을까요?

이제부터가 진짜 중요해요! 내 돈을 지키는 든든한 방패, 전세 계약 특약 5가지를 알려드릴게요. 이 특약들은 꼭 계약서에 명시해서 내 권리를 확실하게 보장받아야 해요.

• 1. 전입신고 및 확정일자 조건 특약: “임차인은 잔금 지급과 동시에 해당 집에 전입신고 및 확정일자를 받을 것이며, 임대인은 이에 적극 협조한다. 만약 임대인의 귀책사유로 임차인이 잔금일 익일까지 전입신고 및 확정일자를 받지 못하거나 주택의 인도를 받지 못할 경우, 임대인은 임차인에게 발생한 손해를 배상한다.”
• 2. 근저당 설정 금지 특약: “임대인은 계약기간 동안 해당 집에 근저당권, 전세권, 담보권 등 일체의 제한물권을 설정할 수 없다. 만약 이를 위반 시 임대차 계약은 즉시 해지되며, 임대인은 보증금 전액을 임차인에게 반환하고 손해를 배상한다.”
• 3. 임대차 계약 승계 및 매매 관련 특약: “계약 기간 중 임대인이 해당 집을 제3자에게 매도할 경우, 임차인에게 미리 서면으로 통지하고 매수인이 현 임대차 계약상의 임대인 지위를 승계하는 조건으로 한다. 만약 임차인이 승계에 동의하지 않을 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 한다.”
• 4. 만기 시 보증금 반환 지연 이자 특약: “임대인은 계약 만료일(또는 임차인의 퇴거일)까지 보증금을 반환해야 하며, 만약 지연될 경우 지연 일수에 대해 연 10% (또는 법정 최고 이율 등)의 지연 손해금을 지급한다.”
• 5. 집 수리 의무 명확화 특약: “해당 집의 벽지, 장판 등 소모품 및 사소한 부분의 수리는 임차인의 부담으로 하되, 보일러, 수도, 전기 등 주요 시설물의 고장 또는 누수 발생 시 임대인이 즉시 수리한다. 임대인이 이를 지체하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인이 배상한다.”

특약 작성할 때 이것만은 꼭 조심해야 한다던데요?

특약을 아무리 잘 만들어도 잘못 작성하면 무용지물이 될 수 있어요. 다음 사항들을 꼭 염두에 두고 특약을 작성해야 해요.

• ✓ 문구는 명확하고 구체적으로!: 애매모호한 표현은 나중에 분쟁의 소지가 될 수 있어요. ‘~한다’와 같이 정확하게 의무와 권리를 명시하는 게 중요해요.
• ✓ 구두 합의는 절대 금물!: 아무리 집주인과 말로 약속했어도 계약서에 적혀있지 않으면 법적 효력이 없어요. 모든 중요한 합의 내용은 반드시 특약으로 작성해야 해요.
• ✓ 공동 명의 집이라면 모든 명의자의 서명 필수!: 집이 여러 사람의 공동 명의로 되어 있다면, 특약에도 모든 공동 소유주의 서명이나 날인을 받아야 해요. 한 명이라도 빠지면 문제가 될 수 있거든요.

내 보증금은 피땀 흘려 모은 소중한 자산이잖아요. 전세 계약할 때 이 특약들을 꼼꼼하게 챙겨서 내 돈을 안전하게 지키는 현명한 세입자가 되셨으면 좋겠어요. 이렇게 중요한 전세 계약 특약, 혼자 고민하지 마세요. 루트픽이 여러분의 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 꼼꼼하게 도와드릴게요. 더 자세한 정보는 아래 공식 출처에서 확인해보세요.

출처: 법제처 국가법령정보센터