근저당 전세, 보증금 안전하게 지키려면?

얼마 전에 회사 동료가 전셋집 알아보러 다니다가 괜찮은 집이 나왔다고 좋아하더라고요. 그런데 등기부등본 떼보니 근저당이 꽤 잡혀 있더래요. 집주인은 괜찮다고는 하는데, 동료가 괜히 찜찜해서 저한테까지 물어보더라고요. 많은 분들이 비슷한 고민을 하시지 않나 싶어요.

근저당이 대체 뭐고, 전세 계약에 왜 위험한가요?

근저당은 쉽게 말해서 집을 담보로 돈을 빌렸을 때, 은행 같은 금융기관이 그 집에 가지는 우선변제권 같은 거라고 생각하시면 돼요. 집주인이 돈을 못 갚으면, 은행이 집을 경매에 넘겨서 자기 돈을 먼저 받아가는 거죠. 만약 전셋집에 근저당이 잔뜩 잡혀 있다면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자의 전세보증금이 은행 돈보다 뒤로 밀려서 못 돌려받는 위험이 생기는 거예요. 보통 등기부등본에 채권최고액이라는 명칭으로 표시되어 있는데, 실제 빌린 돈보다 120%~130% 정도로 더 높게 설정되는 게 일반적이에요.

전세 계약할 때, 근저당 얼마까지 괜찮은 거예요?

이게 참 어려운 질문인데요, 사실 정답은 없다고 봐야 해요. 그래도 안전하게 전세보증금을 지키려면, 몇 가지 기준을 두고 꼼꼼히 따져보는 게 좋답니다. 보통 전세보증금과 선순위 근저당을 합친 금액이 주택 시세의 70%를 넘지 않아야 한다는 말이 많아요. 더 보수적으로는 60% 이하를 권하기도 하죠.

전셋집 계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요!

• ✓ 1단계: 등기부등본 갑구(소유권)와 을구(근저당 등)를 직접 발급받아서 꼼꼼히 확인했어요.
• ✓ 2단계: 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 실제 빌린 돈(보통 채권최고액의 70~80%)을 추정해봤어요.
• ✓ 3단계: 전세보증금 + (추정된)근저당 금액이 해당 주택 시세의 몇 %인지 계산했어요.
• ✓ 4단계: 계산한 비율이 70%를 넘지 않는지 확인했고, 낮을수록 안전하다고 판단했어요.
• ✓ 5단계: 집주인에게 근저당을 말소하거나 감액해달라고 요청하거나, 전세보증금 반환보증 보험 가입을 적극적으로 고려했어요.

혹시 위험한 근저당이라면 어떻게 해야 할까요?

만약 앞서 말씀드린 안전 기준을 벗어나거나, 채권최고액이 너무 높아서 불안하다면 과감하게 계약을 보류하거나 다른 집을 알아보는 게 상책이에요. 하지만 집이 너무 마음에 들어서 포기하기 어렵다면, 몇 가지 대안을 고려해볼 수 있답니다.

• 첫째, 잔금 지급과 동시에 근저당을 말소하거나 채무를 감액해달라고 요청하고, 그 내용을 특약사항에 명확히 기재해야 해요. 그리고 반드시 법무사 입회하에 진행해서 동시에 처리되는지 확인하는 게 중요하고요.
• 둘째, 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 거예요. 주택도시보증공사나 서울보증보험 같은 곳에서 운영하는 보증 상품인데요, 가입 조건이 되면 보증금을 돌려받을 수 있어서 안심할 수 있어요.
• 셋째, 그래도 불안하다면 월세로 돌리거나 다른 안전한 매물을 찾아보는 게 현명한 선택일 수 있어요. 전세보증금은 우리에게 정말 소중한 돈이잖아요?

근저당이 있는 전셋집 계약은 신중하게 접근해야 해요. 혹시 더 궁금한 점이 있거나 내 상황에 맞는 정보를 찾고 싶다면, 루트픽에서 다양한 부동산 정보를 확인해보는 것도 좋을 거예요. 모든 전세 계약이 안전하게 마무리되기를 바라면서, 다음에도 유익한 정보로 찾아올게요!

공식 출처: 주택도시보증공사 공식 누리집