요즘 신축빌라 전세, 괜찮은 대안으로 많이 찾으시더라구요. 특히나 집값 부담 때문에 새 빌라 전세를 고려하는 분들이 많은 것 같아요. 얼마 전에 아는 동생도 신축빌라 전세 계약하려다가 등기부에 ‘신탁’이라는 글자 때문에 깜짝 놀랐거든요. 이런 신탁으로 등기된 집은 일반 전세와 달라서 보증금 떼일 위험이 커진다는 사실, 혹시 알고 계셨나요?
신탁 집인데 전세 들어가도 되나요?
새 빌라 전세를 알아보다 보면 등기부등본에 ‘신탁회사’ 이름이 적혀 있는 경우를 종종 보게 되는데요. 이건 집주인이 신탁회사에 소유권을 맡겨놓은 상태라는 뜻이에요. 보통 건축 자금을 빌리면서 담보로 맡기는 경우가 많거든요. 문제는 여기서 발생해요. 주인이 바뀌었기 때문에 법적인 소유권자는 등기부상 신탁회사이고, 원래 집주인은 ‘수익자’ 혹은 ‘위탁자’가 되는 거죠.
이런 상황에서 전세 계약을 하게 되면, 세입자는 법적인 소유자가 아닌 사람과 계약을 하는 꼴이 돼요. 그래서 만약 보증금을 돌려받지 못하게 되더라도, 신탁회사에서는 “우리랑 계약한 게 아니잖아!”라고 할 가능성이 크거든요. 신탁회사 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수도 있구요. 보증금을 지키기 위해서는 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 신탁회사 명의로 계약해야 한다는 걸 기억해야 해요.
신탁 집, 어떻게 안전하게 계약할 수 있을까요?
그럼에도 불구하고 신탁된 신축빌라에 꼭 전세로 들어가야 한다면, 몇 가지 중요한 단계를 꼭 거쳐야 보증금을 지킬 수 있어요. 그냥 넘어갔다가 큰코다칠 수 있거든요!
- ✓ 1단계: 신탁원부 확인하기
등기부등본만 봐서는 안 돼요. 신탁원부를 꼭 발급받아서 누가 위탁자이고 수익자인지, 신탁 목적은 무엇인지, 전세 계약에 대한 동의 규정은 있는지 등을 꼼꼼히 확인해야 해요. - ✓ 2단계: 신탁회사의 전세 동의 여부 확인하기
가장 중요해요. 임대인이 아닌 신탁회사로부터 직접! 전세 계약에 대한 동의서를 받아야 해요. 동의서에는 임대차 보증금 액수, 계약 기간, 임대차 계약 당사자 등이 명확히 기재되어 있어야 해요. - ✓ 3단계: 계약서 작성 시 특약 명시 및 당사자 확인
임대차 계약서 작성 시, 신탁회사와 직접 계약하는 것이 가장 안전해요. 만약 위탁자와 계약할 경우라도, 신탁회사의 전세 동의 내용과 위탁자가 보증금을 직접 받아 신탁회사에 전달한다는 내용 등을 특약으로 명확히 넣어야 해요. 그리고 전세 보증금을 보낼 계좌가 신탁회사의 계좌인지, 혹은 신탁회사가 지정한 계좌인지 반드시 확인해야 하구요. - ✓ 4단계: 전세보증금반환보증 가입 고려하기
이런 특별한 상황에서는 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 가입이 가능한지 미리 확인하고, 가능하면 꼭 가입하는 것이 만일의 사태에 대비할 수 있는 최고의 방법이에요.
전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 ‘이것’!
신탁 문제 외에도 신축빌라 전세 계약 시에는 꼼꼼히 확인해야 할 것들이 많아요. 전세 사기가 워낙 많으니 조심 또 조심해야 하거든요.
먼저, 등기부등본을 통해 근저당, 압류 같은 다른 권리가 있는지 다시 한번 확인해야 해요. 잔금일에 혹시 추가 설정된 건 없는지도 꼭 살펴봐야 하구요. 다음으로 건축물대장을 발급받아 불법 건축물 여부는 아닌지, 용도 변경 이력은 없는지 등을 확인하는 것도 중요하답니다. 마지막으로 임대인의 세금 체납 여부도 꼭 확인해야 하구요. 전세 계약이 너무 급하거나 조건이 너무 좋다고 해서 덜컥 계약하면 안 돼요.
신축빌라 전세, 잘만 고르면 내 보금자리가 될 수 있지만 꼼꼼히 확인하지 않으면 큰 위험에 빠질 수도 있어요. 특히나 신탁으로 얽혀 있는 집은 더더욱 신중해야 하구요. 저희 루트픽에서도 이런 복잡한 부동산 정보들을 쉽게 풀어서 알려드리려고 노력하고 있거든요. 안전한 전세 계약을 위한 정보가 더 필요하다면, 관련 공공기관 자료를 참고하는 것도 좋은 방법이에요.
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